PA de la commune rurale Oulad Azzouz

SITUATION GEOGRAPHIQUE DE LA COMMUNE

La commune rurale de Ouled Azzouz se situe à l’ouest de la ville de Casablanca et s’étale sur une superficie de 76,2 km² selon le dernier découpage administratif (approuvé en Octobre 2008).

Elle abrite une population d’environ 25132 habitants. (RGPH 2004).

Elle est délimité par :

- La municipalité de Dar Bouazza au Nord ;
- La commune urbaine de Casablanca au nord est ;
- La Municipalité de Bouskoura au sud est;
- La province de Berrechid à l’ouest et au Sud.

ETAT ACTUEL

RESEAU VIAIRE ACTUEL

La commune rurale d’Ouled Azzouz se situe sur l’axe Casablanca-El Jadida, qui est un axe routier très fréquenté traversant la commune d’Est en Ouest.

La commune rurale d’Ouled Azzouz se situe sur l’axe Casablanca-El Jadida, qui est un axe routier très fréquenté traversant la commune d’Est en Ouest, ce qui permet à Dar Bouazza de capter une partie du flux en direction d’El Jadida.

Elle est également traversé par un réseau viaire important notamment l’autoroute Casablanca-EL JADIDA et la future rocade sud-ouest.

UNE VOCATION AGRICOLE AVEREE

Elle présente sur son territoire, plusieurs spécificités physiques, avec entre autre la présence de oued Merzeg.

Une grande partie du territoire est constituée de secteurs agricoles à vocation maraîchère traditionnelle.

Concernant la qualité des sols, on retrouve majoritairement des sols de bonne qualité, cela a permis à Ouled Azzouz d’avoir une surface Agricole Utile importante, où se développe principalement l’agriculture maraîchère.

Enfin, le sous sol de Ouled Azzouz contient une nappe phréatique, qui s’étend sur tout le territoire de la commune, il est donc vital de préserver cette nappe et de limiter la pollution (domestique, industrielle…) car c’est un réservoir d’eau potable pour la commune et globalement pour le Grand Casablanca.

En terme économique Ouled Azzouz a des atouts à faire valoir. Le secteur qui se démarque le plus, notamment en termes de surfaces exploitées, est le secteur de l’agriculture. Sa Surface Agricole Utile joue un rôle majeur dans la production agricole. Plusieurs raisons expliquent cela, son territoire peu accidenté, qui bénéficie de terres fertiles, notamment celles situées dans les dépressions ainsi qu’un climat tempéré propice à une agriculture variée (maraîchère, céréalière…).

La seconde qui se situe au cœur de la commune, et qui s’étend sur une superficie de 18 ha, a la particularité de regrouper et d’attirer des petites et moyennes industries, on retrouve notamment sur ce secteur les entreprises du bâtiment et des travaux publics, ensuite on peut relever la présence d’entreprises spécialisés dans le textile et le traitement du cuir qui représente plus de 50 % des emplois industriels de la commune.

LA ZONE INDUSTRIELLE EXISTANTE ET PREVUE PAR LE PA

Le second secteur qui se situe au cœur de la commune, et qui s’étend sur une superficie de 18 ha, a la particularité de regrouper et d’attirer des petites et moyennes industries, on retrouve notamment sur ce secteur les entreprises du bâtiment et des travaux publics, ensuite on peut relever la présence d’entreprises spécialisés dans le textile et le traitement du cuir qui représente plus de 50 % des emplois industriels de la commune.

Des unités de chimie et parachimie, et enfin l’agroalimentaire, la mécanique et la métallurgie sont également présent.

TYPOLOGIE D’HABITAT

L’habitat non réglementaire est présent sur l’ensemble du territoire de la commune sous formes de douars. Mais on trouve également des projets de villas notamment le long de la route d’Azzemour.

UNE VOCATION TOURISTIQUE ASCENDANTE

Le long de la route d’Azzemour, des projets de type touristiques ont vu le jour comme l’Aqua-parc a un rayonnement à l’échelle régionale en attirant une population en provenance de Casablanca, Mohammedia et Rabat.

L’activité ludique est présente sous forme d’activités à vocation touristiques tel que : clubs équestres, maison d’hôtes, restauration, diverses associations importantes à l’échelle de la région relatives à l’agriculture biologique, enfant handicapés, etc.).

PREVISIONS ET ORIENTATIONS DU SCHEMA DIRECTEUR D’AMENAGEMENT ET PARTI D’AMENAGEMENT

L'objectif principal du Schéma Directeur d’Aménagement (SDAU) est de fixer la destination du sol en déterminant notamment la localisation de zones d'habitat et d'activités à développer et des périmètres à préserver. Il prévoit dans sa stratégie d'organiser la croissance régionale à partir de 9 pôles périphériques autonomes et délimités dans le respect de la trame verte régionale.

En ce qui concerne la commune rurale de Ouled Azzouz, le Schéma Directeur d’Aménagement a prévu une superficie de 825ha à ouvrir à l'urbanisation dont 150 ha en zone urbaine de densité intermédiaire et 280ha en zone balnéaire de faible densité.

Les règles d'utilisation du sol dans la zone urbaine de densité intermédiaire tel que définis par le SDAU la prédestinent à la dominante résidentielle et tertiaire, avec une densité brute (voirie et emprises d’activités, d’équipements et d’espaces ouverts compris) allant de 30 à 60 logements à l’hectare.

Il y est possible de mixer des programmes de logements collectifs, intermédiaires et villas, conduisant globalement à la densité considérée.

Les activités qui y sont admises sont les bureaux, les petites et moyennes surfaces commerciales, les activités manufacturière non bruyantes et non productrices d’effluents liquides ou de gaz, l’Hôtellerie ; restauration ; les équipements publics et privés.

En ce qui concerne la zone balnéaire de faible densité, les règles d'utilisation du sol tel que définies par le SDAU la prédestinent pour l’accueil d’un public occasionnel pour des séjours dans des résidences secondaires, des séjours à l’hôtel et des pratiques de loisirs.

Ces valeurs maximales pourront être abaissées, dans le cadre des plans d’aménagement, sur certains sites concernés pour tenir compte de leurs spécificités (caractéristiques du tissu urbain préexistant et caractéristiques du milieu naturel).

Obligation de respecter les servitudes d’accès public au rivage, et interdiction d’occuper le domaine maritime par des installations permanentes

Le Schéma Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme organise le territoire de la Commune Rurale de Ouled azzouz en trois principales séquences, une bande balnéaire au sud de Tamaris le long de la route d’Azzemour, 1 centre urbain qui comprend la zone industrielle existante et une zone d’habitat de densité intermédiaire ; enfin une zone d’activité économique à vocation de logistique au sud de la route d’El Jadida et constituant la continuité de la zone industrielle de Hay Hassani.

En effet le SDAU prévoit la réalisation d’une plate-forme logistique de stockage-distribution, routière à Ouled Azzouz (rocade - route d’El Jedida) ; D’une dimension de trente hectares, elle doit pouvoir accueillir le transport massifié (trains notamment en provenance de Tanger-Med et gros porteurs). Des accès routiers spécifiquement adaptés à un important trafic poids lourds sont prévus.

Les lignes transversales de tramway projetées de Sidi Bernoussi à Hay-Hassani, et de Ben- M’Sick à Hay-Hassani seront à long terme prolongées vers le Nord-est en direction de Ain- Sebaa et Zenata et vers le Sud-ouest dans les extensions urbaines de Hay-Hassani et Dar Bouazza.

Le reste du territoire est projeté par le SDAU en tant que zone rural et de ceinture verte.

Les règles d'utilisation du sol dans la zone rurale sont définies par le SDAU:

Espace à constructibilité limitée, dont la vocation principale est de demeurer un espace ouvert non construit à caractère agricole.

Peuvent toutefois y prendre place, dans chaque terrain de plus de 5 hectares, une seule construction liée à l’agriculture.

Peuvent également prendre place, dans les espaces ruraux :

- Des installations d’irrigation ;
- Des espaces de sports ouverts (terrains de jeux) ;
- Des cimetières ;
- Des bassins de retenue des eaux ;
- Des stations d’épuration des eaux ;
- Des parkings non couverts
- Des stations d’épandage ;
- Des décharges contrôlées ;

Les terrains compris dans cet espace ne peuvent faire l’objet de morcellements à des fins de développement immobilier. Seuls sont admis les morcellements pour sorties d’indivisions ou pour vente partielle.

Les règles d'utilisation du sol dans la ceinture verte sont définies par le SDAU tel que:

Les terrains compris dans cet espace ne peuvent faire l’objet de morcellements pour des lotissements de caractère industriel, commercial, artisanal, d’habitat, ni recevoir des groupes d’habitations, ni des dépôts ni des hangars, ni être exploités en carrières.

Seuls sont admis les morcellements pour sorties d’indivisions ou pour vente partielle.

Peuvent toutefois prendre place, dans les coupures et la ceinture verte de manière générale:

Des espaces verts aménagés
- Des espaces de sports ouverts (terrains de jeux)
- Des cimetières ;
- Des bassins de retenue des eaux ;
- Des stations d’épuration des eaux ;
- Des exploitations agricoles.

Dans les coupures vertes distantes de moins d’un kilomètre du front de mer, peuvent également être aménagés, en plus de ce qui précède:

Des parkings non couverts, ombragés par des plantations d’arbres.

Dans les coupures vertes distantes de plus d’un kilomètre de la limite des zones urbaines prévues au SDAU, peuvent également être aménagés :

- Des stations d’épandage.
- Des décharges contrôlées.

En plus de la zone urbaine de 825ha prévue par le SDAU, un nouveau pôle urbain au nord est de la commune d’une superficie de 430ha a été ouvert à l’urbanisation suite aux décisions des autorités compétentes : wilaya, AUC, Province de Nouaceur et Conseil Communal de Ouled-Azzouz.

En effet, suite aux deux résolutions prises par le conseil de la Commune Ouled-Azzouz lors de la session extraordinaire tenue le 04 janvier 2011 et du conseil de la province de Nouaceur lors de la session ordinaire du 27 janvier 2011, il a été décidé d'ouvrir cette zone à l'urbanisme pour les raisons suivantes:

 La commune rurale de Ouled-Azzouz a été créée suite au nouveau découpage administratif de 2009.
 La majorité de la zone urbaine prévue par le SDAU pour l’habitat et les équipements est occupée par l’habitat clandestin non réglementaire éparpillé sous forme de douars.
 Cette nouvelle zone s’étend le long de la route Moulay-Thami est accolée au pôle urbain Errahma sis à la municipalité Dar-Bouazza, ce qui favorise :
- Une meilleure accessibilité aux infrastructures de base (eau potable, électricité, VRD).
- Création d’un tissu urbain homogène et continu entre le pôle urbain Errahma et le centre de Ouled-Azzouz.
- Extension de la zone d’habitat dense par la création d’un noyau homogène et complémentaire au centre de la commune.

PREVISIONS DEMOGRAPHIQUES ET LOGEMENT

Selon les prévisions du HCP, la population de cette commune atteindra 28 908 habitants en 2015. Or ces prévisions élaborées sur la base du taux d’accroissement démographique sont sous estimées du fait qu’elles ne tiennent pas compte du rythme de l’urbanisation. Il est donc nécessaire de tenir compte à la fois de l’accroissement démographique et de zonage affecté à des nouvelles zones à urbaniser.

On considère la population à terme estimée en fonction des options d’aménagement retenues. En effet, des correspondances entre les densités des différents zones urbaines et les capacités théoriques en termes de population ont été établies suite aux éléments suivants :

- Surface foncière de référence pour le calcul : 10 000 m² (1ha) ;
- Application d’un coefficient de pondération pour la voirie et les équipements ;
- Application d’un coefficient de pondération pour la répartition entre habitat et activités ;
- Taille moyenne du ménage.

Sur la base de ces calculs la population à terme de Ouled Azzouz sera de l’ordre de 180066 habitants.

EQUIPEMENTS PUBLICS

Face à la forte croissance urbaine que connait la région du Grand Casablanca et à la hausse continuelle des prix du foncier et à sa rareté, la normalisation des équipements collectifs et la rationalisation de la consommation du foncier devient au centre de la problématique de la mise en œuvre des documents d’urbanisme.

L’implantation des équipements inscrits au Plan d’Aménagement répond à deux préoccupations :

- Résorber le déficit en termes d’équipements
- Assurer l’accès de toutes les populations concernées aux équipements de base.

MODALITES DE MISE EN ŒUVRE

Principes directeurs d’aménagement

Les composantes et les principes directeurs d’aménagement s’articulent autour des points suivants :

- Mener une action urbanistique volontariste ;
- Une composition urbaine de qualité (une armature viaire forte, des espaces publics généreux, des mails plantés, des percées visuelles, des repères urbains…) ;
- Favoriser la réalisation de projets intégrés prenant en considération les besoins de la population actuelle et future ;
- Créer des pôles d’animation dans les quartiers résidentiels ;
- Localiser les équipements structurants en fonction de l’organisation urbaine : ce critère sera prépondérant pour les équipements à rayonnement régional qui contribuent à la promotion de l’image de la ville.
- Réserver des terrains à des espaces boisés, constitués de la ceinture verte, des espaces verts publics et des espaces réservés à des équipements sportifs ;
- Réserver des terrains à des équipements publics d’enseignement, de santé et administratifs ;
- Prévoir un schéma viaire principal constitué des voies avec des emprises généreuses et hiérarchisées des carrefours fonctionnels et des places.

On se rapproche ainsi de l’idée d’aménagement concerté et opérationnel. Le zonage correspondant aux nouvelles zones ouvertes à l’urbanisation comporterait l’idée d’aménagement concerté et conventionné.

La mise en œuvre du plan d’aménagement doit, compte tenu des enjeux d’aménagement, intervenir aux moyens d’actions coordonnées, concertées et maîtrisées où la question des conflits d’intérêts, la recherche d’une équité et de l’équilibre en matière de répartition des charges et profits sont fortement requises.

Les conditions préalables à l’ouverture des nouveaux secteurs à l’urbanisation sont :

- la réalisation préalable des travaux de VRD, en vue de garantir une cohérence des aménagements projetés et d’éviter un développement anarchique et une urbanisation dispersée ;
- l’ouverture à l’urbanisation progressive en fonction des ressources budgétaires disponibles et de l’échéancier de la réalisation des équipements d’infrastructure.
- l’élaboration d’une convention cadre de partenariat entre les différents intervenants. Cette convention devrait permettre le financement et la réalisation des voies d’aménagement et des infrastructures de base ainsi que des équipements parallèlement au reste du projet. La convention précise également :

- Les conditions, les obligations et les engagements des différents partenaires ;
- Les modalités de financement sur la base du coût global des équipements hors site ;
- La participation des propriétaires de terrains à la réalisation des travaux hors site et des équipements de superstructure selon des modalités prédéfinies ;
- La participation des grands opérateurs spécialisés en matière d’aménagement de nature à favoriser le bon déroulement et la célérité dans le processus d’aménagement de ce secteur.

Etant donné l’ampleur et l’importance des infrastructures de base nécessaire à l’amorce de l’aménagement de la zone, l’intervention préalable de la commune est d’une nécessité impérieuse pour l’ouverture des voies principales et la réalisation des réseaux principaux divers.

Programmes et financements des équipements publics

Pour les grands équipements qui nécessitent d’importants terrains comme les espaces verts, les terrains de sports, les écoles, le plan d’aménagement permet d’assurer les réservations les plus importantes, notamment celles des grands équipements publics – (lycée, collège, hôpitaux. Les administrations responsables doivent être en mesure d’assurer la prospective de leurs besoins et donnent leur accord et engagent leur responsabilité, d’abord pour répondre, le cas échéant, à l’exercice du droit de délaissement par le propriétaire, puis ensuite pour réaliser l’équipement.

Pour les équipements publics plus modestes et dans un tissu déjà urbanisé, il est difficile de trouver un foncier suffisant pour faire l’objet d’une réservation. Il apparaît plus conforme à l’idée de bonne gestion de cette ressource rare de ne pas nécessairement choisir l’affectataire de cette réservation, d’où l’idée d’une possibilité de réservation non affectée « équipement indéterminé », son affectation fera l’objet d’un choix raisonné.

Pour les équipements publics situés dans les secteurs urbains en extension, il est indispensable de pouvoir réaliser les équipements en temps utile, c’est-à-dire en même temps que la construction des logements. La question est évidemment celle du financement. On retrouve l’enjeu de l’urbanisme opérationnel qui suppose un plan de masse conforme aux dispositions générales du plan d’aménagement au sein duquel il s’incorpore un programme d’équipements publics assorti des engagements publics ou privés garantissant leur financement.

Enfin des équipements d’intérêt général dont les emplacements sont réservés par le plan d’aménagement, avec la possibilité réglementée dans la cadre de convention, de laisser la charge de leur réalisation à des opérateurs privés.






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Pour la demande de la note de renseignement, les documents suivants sont nécessaires:

• Plan cadastral visé par le service du cadastre ;
• Un extrait de la mappe cadastrale indiquant la situation du terrain ;
• La liste des coordonnées Lambert visée par le service du Cadastre ;
• Enveloppe timbrée portant l’adresse exacte du demandeur ;
• Quatre cent cinquante DH (450dhs) versés auprès du régisseur – recettes de l’AUC ;
• Autorisation du propriétaire et identité du demandeur s’il est autre que le propriétaire ;
• Certificat de propriété du terrain concerné.
• Photocopie de la CIN
• Statut de la Société lorsqu’il s’agit d’une personne morale.

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